Steuerberatung

Verteilung von Erhaltungsaufwendungen bei Wohnvermietung

Nach § 82b EStDV besteht ein Wahlrecht, größere Erhaltungsaufwendungen – anstatt sie im Jahr der Ausgabe komplett anzusetzen – gleichmäßig über bis zu fünf Jahre zu verteilen. Bedingung hierfür ist die Nutzung des Gebäudes hauptsächlich zur Wohnvermietung, die Zugehörigkeit zu einem Betriebsvermögen ist schädlich.

Da an die Art und die Höhe der Erhaltungsaufwendungen von der Finanzverwaltung oder vom Gesetzgeber keine hohen Richtlinien gestellt werden, ist die Durchführung relativ unkompliziert und daher wird diese Regelung häufig auch auf Grund der Progressionsvorteile in der Praxis umgesetzt. Problematisch wird es allerdings, wenn es während des Verteilungszeitraums zu Eigentums- oder Nutzungsänderungen kommt oder der Einkunftsberechtigte wechselt.

1) Veräußerung, Einlage oder unentgeltliche Übertragung

 

Wird das Wohnobjekt verkauft oder in das Betriebsvermögen überführt, wird nach § 82b Abs. 2 EStDV ist der noch nicht berücksichtigte Anteil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Veräußerung bzw. der Einlage in Abzug zu bringen. Dies gilt in gleicher Weise beim Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht.

Bei einer unentgeltlichen Übertragung des Objekts kann der Rechtsnachfolger die Erhaltungsaufwendungen gemäß dem vom Vorgänger verwendeten Verteilungszeitraum weiterhin geltend machen. Im Jahr des Eigentümerwechsels muss der jährliche Anteil abhängig von der Besitzdauer entsprechend auf den alten und den neuen Eigentümer aufgeteilt werden.

2) Verteilung nach Beendigung des Vorbehaltsnießbrauchs

 

Für den Fall der Beendigung des Vorbehaltsnießbrauchs ist die Behandlung des noch nicht geltend gemachten Anteils der Erhaltungsaufwendungen im Sinne des § 82b EStDV höchstrichterlich noch nicht geklärt.

3) Beendigung des Nießbrauchs durch Vertrag

 

Das FG Münster entschied am 15.04.2016 (Az. 4 K 422/15 E) folgenden Streitfall: Unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchrechts übertrug die Mutter der Klägerin im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge das zu Wohnzwecken vermietete Einfamilienhaus. In den Folgejahren ließ diese Renovierungsarbeiten durchführen und machte sie als Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV geltend. Vor Ablauf des Verteilungszeitraums wurde das lebenslange Nießbrauchrecht von beiden Parteien einvernehmlich mittels eines notariell beglaubigten Vertrages beenden.

Das FG Münster stellte in der Entscheidung klar, dass der Eigentümer die vom Nießbraucher erklärten und nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilten Erhaltungsaufwendungen nach Beendigung des Nießbrauchs nicht in Höhe der verbliebenden Kosten als Werbungskosten geltend machen kann.

4) Beendigung des Nießbrauchs durch Tod des Nießbrauchs-Berechtigten

 

Verstirbt der Nießbraucher während des Verteilungszeitraums kann der Erbe die nicht zum Abzug gebrauchten Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. So entschied das FG Berlin-Brandenburg am 12.07.2017 (Az. 7 K 7078/17) und rechtfertigte sein Urteil mit der Begründung, dass die Einkommensteuer an die persönliche Leitungsfähigkeit gebunden ist und daher Werbungskosten nur derjenige steuerlich absetzen kann, der sie auch selbst getragen hat.